El 25 de maig es va publicar al BOE la nova LLEI D’HABITATGE (Llei 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l’habitatge) que entra en vigor el 26 de maig del 2023.
Quines són totes les novetats?
- Ampliació de les zones tensionades al mercat del lloguer.
- Nova definició per a grans tenidors.
- Límit de l’actualització anual del lloguer eliminant l’IPC.
- Regulació del preu dels lloguers en zones tensionades en nous lloguers.
- Trasllat dels honoraris de la immobiliària del llogater al propietari.
- Prohibició d’augmentar el preu del lloguer amb despeses extra.
- Prohibició d’"acord entre les parts” contraris a la Llei de l’Habitatge.
- Mesures de protecció davant els desnonaments.
- Beneficis fiscals per a propietaris.
- Recàrrec de l’IBI per a habitatges buits.
- Impossibilitat de canviar la qualificació d’habitatge públic.
- Augment de l’oferta del lloguer amb l’habitatge assequible incentivat.
Entrem a analitzar aquelles novetats que des de TAX Economistes i Advocats considerem més rellevants.
Nova definició per a grans tenidors
La llei indica que “Gran tenidor: als efectes d’allò establert en aqueta llei, la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500m2 d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició podrà ser particularitzada a la declaració d’entorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma a la corresponent memòria justificativa”.
Es farà una distinció entre grans i petits propietaris a les zones tensionades.
Grans tenidors: seran aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat 5 o més habitatges en zones tensionades o fins a 10 habitatges (o 1.500 m2) en zones no tensionades.
Petits propietaris: seran aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat menys de 5 habitatges
Límit de l’actualització anual del lloguer eliminant l’IPC
L’actualització dels preus dels lloguers deixarà d’estar vinculat a l’IPC i s’actualitzaran de la següent manera:
- Durant el 2023: l’actualització del preu del lloguer serà d’un màxim del 2%.
- Durant el 2024: les actualitzacions dels lloguers es veuran limitades a un màxim d’un 3%.
- A partir del 2025: pel gener del 2025 es creï un nou índex de referència pel qual s’actualitzaran tots els lloguers i que serà més estable i inferior a l’IPC.
Tot i que hi ha excepcions, tal i com indica la llei “En cas que l’arrendador no sigui un gran tenidor l’increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts”.
Trasllat al propietari de pagar els honoraris de la immobiliària
La nova normativa contempla que “Les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador. El llogater seguirà pagant la fiança i la garantia addicional al signar un nou contracte de lloguer”.
Beneficis fiscals per a propietaris
Aquests beneficis entren en vigor a partir de l’1 de gener del 2024. S’indica que als petits propietaris que tinguin un habitatge en una zona declarada tensionada se’ls aplicarà incentius fiscals a l’IRPF per a posar el seu habitatge en lloguer en zones declarades tensionades de la següent manera:
- Bonificació 50% a tots aquells propietaris que lloguin el seu habitatge.
- Bonificació 60% quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació.
- Bonificació 70%:
- Si es lloga per primera vegada a joves d’entre 18 i 35 anys.
- Si es destina l’habitatge “al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta al programa d’ajuts al lloguer del pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica”.
- Bonificació 90% si “en el qual la renda inicial s’hagués rebaixat en més d’un 5% en relació amb l’última renda de l’anterior contracte d’arrendament del mateix habitatge una vegada aplicada, si és el cas, la clàusula d’actualització anual del contracte anterior”.
Recàrrec de l’IBI per a habitatges buits
Per a incentivar el lloguer d’aquests habitatges a aquells que portin buits més de dos anys per a propietaris amb més de quatre habitatges al mateix municipi, el Govern permetrà als Ajuntaments que puguin augmentar la taxa de l’IBI per a habitatges que estiguin buits amb un recàrrec de fins al 150%.